Omkostningsbestemt husleje 

Omkostningsbestemt leje – Hvad betyder det for din husleje?

Når du som lejer søger bolig, er det vigtigt at forstå, hvordan huslejen fastsættes. For mange ældre ejendomme i regulerede kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt husleje. Men hvad betyder det egentlig, og hvordan påvirker det dig som lejer? Her er en dybdegående guide til omkostningsbestemt husleje, og hvornår denne metode anvendes.

Hvad er omkostningsbestemt husleje?

Omkostningsbestemt husleje sikrer, at huslejen fastsættes på baggrund af ejendommens faktiske driftsudgifter samt et rimeligt afkast til udlejeren. Denne metode gælder typisk for private udlejningsboliger opført før 1991 i regulerede kommuner. Målet er at skabe en husleje, der er rimelig og gennemsigtig for både lejere og udlejere.

De omkostninger, der lægges til grund, kan blandt andet være:

• Skatter og afgifter.
• Forsikringer og administration.
• Omkostninger til vedligeholdelse og rengøring af fællesarealer.

Derudover tillægges et afkast, som maksimalt må udgøre 7 % af ejendomsværdien pr. 1. april 1973, jf. Lejelovens § 25.

Hvordan beregnes omkostningsbestemt husleje?

Huslejen beregnes ud fra ejendommens samlede driftsomkostninger, der fordeles på det samlede antal kvadratmeter i ejendommen. Herefter lægges et passende afkast til. Denne beregning sikrer, at huslejen afspejler de faktiske udgifter og giver udlejeren en rimelig fortjeneste.

Eksempel: Beregning af omkostningsbestemt husleje

En udlejer ejer en ejendom med 15 lejligheder, som alle er omfattet af omkostningsbestemt leje. Udlejeren har udarbejdet et driftsbudget, hvor de årlige driftsudgifter for hele ejendommen er på 720.000 kr., og ejendommen har en vurderet værdi på 12 millioner kr.

Med en maksimal fortjeneste på 7 % af ejendomsværdien kan udlejeren tage op til 840.000 kr. i fortjeneste (12.000.000 kr. x 7 % = 840.000 kr.). Den samlede husleje for hele ejendommen kan derfor højst være 1.560.000 kr. pr. år (720.000 kr. i driftsudgifter + 840.000 kr. i fortjeneste).

Denne samlede årlige husleje fordeles på de 15 lejligheder, hvilket giver en årlig husleje på 104.000 kr. pr. lejlighed. Det svarer til en månedlig husleje på 8.000 kr. pr. lejlighed (1.560.000 kr. ÷ 15 lejligheder ÷ 12 måneder).

Hvornår bruges omkostningsbestemt husleje?

Denne metode anvendes typisk i regulerede kommuner og gælder for:

• Ejendomme opført før 1991 med syv eller flere lejemål.
• Boliger, der ikke er omfattet af særlige undtagelser, såsom gennemgribende moderniseringer eller småhuse med færre end syv enheder.

I uregulerede kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt husleje ikke. I stedet fastsættes huslejen ofte efter markedsleje eller det lejedes værdi.

Undtagelser til omkostningsbestemt husleje

Der er situationer, hvor denne metode ikke anvendes. Nogle af undtagelserne er:

• Nyopførte ejendomme (efter 1991): Her fastsættes huslejen efter fri markedsleje.
• Gennemgribende moderniserede lejemål: Hvis forbedringsudgifterne overstiger 2.280 kr. pr. m² eller samlet 260.738 kr., fastsættes huslejen efter det lejedes værdi.
• Småhuse: Ejendomme med færre end syv lejemål fastsætter huslejen efter det regulerede lejedes værdi.
• Uregulerede kommuner: Her anvendes som regel fri leje eller markedsleje.

Læs også: Det lejedes værdi

Hvad skal du være opmærksom på?

Hvis du bor i en bolig med omkostningsbestemt husleje, har du som lejer visse rettigheder:

• Krav om dokumentation: Du kan kræve at se dokumentation for driftsudgifterne, hvis du er i tvivl om, hvorvidt huslejen er korrekt beregnet.
• Varsling af huslejestigninger: Udlejer skal varsle huslejestigninger skriftligt med mindst tre måneders varsel, og de skal begrundes med stigninger i driftsudgifter eller nødvendige forbedringer.
• Klage til huslejenævnet: Hvis du mener, at din husleje er for høj, kan du klage til huslejenævnet, som kan afgøre, om huslejen er korrekt fastsat.

Konklusion

Omkostningsbestemt husleje er en metode, der beskytter lejere mod urimeligt høje huslejer og sikrer, at lejen baseres på faktiske driftsudgifter. Det er vigtigt som lejer at kende reglerne og vide, hvilke rettigheder du har, hvis du mener, at huslejen er for høj. Med den rette viden kan du undgå at betale for meget og sikre en fair lejeaftale.