Betaler du for meget i husleje?

Huslejefastsættelse – Hvad betyder det for din husleje?

Når du som lejer søger en bolig, er det vigtigt at vide, hvordan huslejen fastsættes. I Danmark findes der flere metoder til at bestemme huslejen, og hvilken metode der gælder, afhænger af ejendommens alder, stand og placering. Her får du en samlet guide til de tre mest anvendte metoder: omkostningsbestemt leje, markedsleje og det lejedes værdi.

1. Omkostningsbestemt leje

Omkostningsbestemt leje anvendes typisk i regulerede kommuner for ejendomme opført før 1991 med syv eller flere lejemål. Her fastsættes huslejen på baggrund af ejendommens faktiske driftsudgifter og et rimeligt afkast til udlejeren.

Hvordan beregnes huslejen?

Huslejen beregnes ved at:

1. Samle ejendommens nødvendige driftsudgifter, som fx skatter, forsikringer, vedligeholdelse og administration.
2. Lægge et afkast til, som maksimalt må udgøre 7 % af ejendomsværdien pr. 1. april 1973, jf. Lejelovens § 25.
3. Fordele det samlede beløb på ejendommens kvadratmeter for at finde lejen pr. bolig.

Eksempel:

En ejendom med 15 lejligheder har årlige driftsudgifter på 720.000 kr., og ejendommen vurderes til 12 millioner kr. Udlejeren kan maksimalt tage et afkast på 840.000 kr. (7 % af ejendomsværdien). Den samlede årlige husleje bliver derfor 1.560.000 kr., hvilket svarer til en månedlig husleje på 8.000 kr. pr. lejlighed.

Hvornår bruges omkostningsbestemt leje ikke?

• Uregulerede kommuner
• Ejendomme opført efter 1991 (her bruges typisk markedsleje).
• Gennemgribende moderniserede boliger.
• Småhuse med færre end syv enheder.

2. Markedsleje

Markedsleje, også kendt som fri lejefastsættelse, bruges for ejendomme, hvor lejen fastsættes ud fra markedsvilkår. Det betyder, at huslejen afhænger af, hvad lejer og udlejer kan blive enige om, uden at være bundet af regler for driftsomkostninger.

Hvornår gælder markedsleje?

Ifølge Lejelovens § 54 kan markedsleje anvendes for:

1. Nyopførte ejendomme: Boliger taget i brug efter 31. december 1991.
2. Konverterede erhvervsejendomme: Ejendomme, der tidligere blev brugt til erhverv, men er omdannet til boliger.
3. Nyindrettede tagetager og nypåbyggede etager: Tagetager, der er indrettet til boliger efter 1. september 2002, eller nye etager opført efter 1. juli 2004.

Hvordan fastsættes markedsleje?

Huslejen fastsættes ved aftale mellem udlejer og lejer. Det skal fremgå klart af lejekontrakten, at der er tale om markedsleje, og hvorfor det gælder. Hvis dette ikke nævnes, kan lejen blive reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi.

3. Det Lejedes Værdi

Det lejedes værdi bruges til at fastsætte huslejen i forhold til lignende boliger i området med samme beliggenhed, stand og størrelse. Denne metode anvendes typisk:

• I uregulerede kommuner.
• For småhuse med færre end syv enheder.
• For gennemgribende moderniserede lejemål.

Hvordan vurderes det lejedes værdi?

Når huslejen fastsættes efter det lejedes værdi, sammenlignes boligen med tilsvarende lejemål i området. Vurderingen tager højde for faktorer som beliggenhed, størrelse, stand, vedligeholdelse og faciliteter som altan eller fællesarealer. Boliger i god stand med moderne faciliteter vurderes højere end ældre og mindre velholdte boliger. Tidligere afgørelser fra huslejenævnet kan også bruges som rettesnor for, hvad der anses som rimelig leje i området. Denne metode sikrer, at huslejen afspejler markedsniveauet og er fair for både lejer og udlejer.

Eksempel:

En lejlighed i Aarhus på 80 m² skal vurderes. Den gennemsnitlige leje for lignende boliger i området er 1.350 kr. pr. m² om året. Huslejen bør derfor være ca. 9.000 kr. om måneden. Hvis lejen er højere, kan det være grundlag for at få nedsat huslejen.

Op mod 100.000 lejere betaler for meget i husleje

Alt for mange lejere betaler unødvendigt høje huslejer, ofte uden at være klar over det. Det anslås, at op mod 100.000 lejere i Danmark kan have ret til en lavere husleje. Der kan være store besparelser at hente, og det er nemt at få en gratis vurdering af din husleje. Det tager kun to minutter – og kan spare dig tusindvis af kroner.