At forstå forskellen mellem opsigelse og ophævelse af lejemål er vigtigt for dig som lejer, da begge begreber påvirker din ret til at blive boende i din bolig. Denne guide forklarer, hvad du skal være opmærksom på, og hvilke rettigheder du har, hvis du bliver opsagt eller står over for en ophævelse.
Opsigelse sker, når udlejer ønsker at bringe lejemålet til ophør efter lejelovens regler og de vilkår, der er aftalt i lejekontrakten. Typiske årsager kan være, at udlejer selv ønsker at flytte ind i boligen, eller at ejendommen skal nedrives.
Opsigelse kræver et skriftligt varsel, som afhænger af situationen. For eksempel kræves et års varsel, hvis udlejer selv vil bo i boligen, mens nedrivning kræver tre måneders varsel. Opsigelsen skal også forklare årsagen og informere dig om, at du som lejer har ret til at gøre skriftlig indsigelse inden for seks uger.
Hvis du vælger at gøre indsigelse, skal udlejer tage sagen videre til Boligretten inden for seks uger efter din indsigelsesfrist. Gør udlejer ikke dette, bortfalder opsigelsen automatisk. Det er derfor vigtigt at reagere inden for fristen for at beskytte dine rettigheder. Lejer er godt beskyttet af lejeloven mod opsigelse, og det er kun muligt i helt særlige tilfælde.
Ophævelse er mere alvorlig end opsigelse, da lejeaftalen ophører med øjeblikkelig virkning. Det kan ske, hvis du som lejer groft misligholder dine forpligtelser, for eksempel ved ikke at betale husleje, bruge lejemålet til ulovlige formål, nægte udlejer adgang til lejemålet eller forvolde væsentlige skader på ejendommen.
Udlejer skal sende dig et skriftligt påkrav, før lejemålet kan ophæves. Ved manglende huslejebetaling skal påkravet oplyse beløbets størrelse, en frist på 14 dage for betaling og en advarsel om, at lejemålet ophæves, hvis fristen ikke overholdes. Påkravet må tidligst sendes tre hverdage efter betalingsfristen.
Hvis ophævelsen gennemføres, skal du som lejer straks fraflytte boligen. Udlejer skal dog kunne dokumentere, at reglerne for ophævelse er overholdt, og misligholdelsen skal være væsentlig. Hvis du mener, at ophævelsen er ugyldig, kan du gøre indsigelse, og sagen skal i så fald føres videre til Boligretten eller Fogedretten.
En ophævelse er en alvorlig konsekvens, og det kræver væsentlig misligholdelse fra din side. Her er nogle situationer, der kan føre til ophævelse af lejemålet:
Udlejer skal i de fleste tilfælde give dig en chance for at rette op på forholdene, før ophævelsen kan træde i kraft.
En opsigelse eller ophævelse giver ikke udlejer ret til automatisk at beholde dit depositum. Udlejer skal følge den lovpligtige fraflytningsprocedure, som indebærer et fraflytningssyn og en fraflytningsrapport, hvis der er tale om en professionel udlejer med flere lejemål. Manglende overholdelse af disse regler kan betyde, at udlejer mister retten til at stille istandsættelseskrav mod dig.
Hvis lejemålet ophæves, skal du som lejer stadig betale husleje frem til, at udlejer finder en ny lejer, dog maksimalt i en periode svarende til det sædvanlige opsigelsesvarsel (typisk tre måneder). Udlejer er forpligtet til at gøre en rimelig indsats for at genudleje boligen, for eksempel ved at annoncere lejemålet.
Hvis udlejer finder en ny lejer, der flytter ind før opsigelsesperiodens udløb, ophører din betalingspligt fra den nye lejers indflytningsdato.
Læs også: Kan udlejer opsige mig?
Det er vigtigt at forstå reglerne for både opsigelse og ophævelse, da de beskytter dig som lejer mod urimelige krav fra udlejer. Hvis du modtager en opsigelse eller ophævelse, skal du altid reagere hurtigt og søge juridisk rådgivning, hvis du er i tvivl om dine rettigheder. Ved at kende reglerne kan du undgå unødvendige konflikter og beskytte din ret til et trygt lejemål.
TLF: +45 52236030
Mail: Hello@huslejehelten.dk
CVR: 44712229 Dansk Lejeret ApS
